Многообещающие изменения в законе о долевом участии в строительстве многоквартирных домов уже принесли результаты. Количество желающих инвестировать в строящееся жилье в Крыму растет.

Все, кто занимался выбором, знают звенья обязательной цепочки: выбрать надежную и авторитетную строительную компанию, квартиру, место расположения дома, убедиться в наличии у застройщиков пакета необходимых документов. В конце непростого пути вас ждет важнейший шаг: подписание договора долевого участия (ДДУ). В законодательстве нет типовой формы данного документа, что оставляет некоторую “творческую свободу” застройщикам. Разберемся, на что следует обратить внимание при составлении и подписании документа.

“…На чье имя писать и как сей документ озаглавить…”

При заключении любого договора действуют две стороны. В нашем случае нужно ясно представлять, с КЕМ заключается ДДУ, кто такой ЗАСТРОЙЩИК. В “шапке” договора должны быть четко указаны:

• – наименование строительной компании;
• – дата и место ее регистрации с номером свидетельства;

Компания – застройщик, фигурирующая в ДДУ и проектной декларации, в разрешении на строительство – это одно и то же юридическое лицо. От лица организации выступает, как правило, ее Генеральный директор, желательно, чтобы договор был им и подписан. Подпись другого менеджера означает его действия по доверенности. При возможных последующих судебных разбирательствах данное обстоятельство может повлечь затруднения.

В случае реализации квартиры посредниками к тексту договора прилагается документ, подтверждающий делегирование прав застройщика на продажу объекта.

Другие признаки легитимности договора долевого участия:

• – четко оговоренный предмет сделки: передача в собственность конкретного объекта недвижимости в оговоренный срок;
• – полная характеристика объекта долевого участия: кадастровый номер участка, адрес, этаж, номер квартиры;
• – финансовые гарантии обязательств застройщика;
• – оговоренный гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за объект (существующие стандарты: пять лет для квартиры, три года – инженерные коммуникации);
• – регистрация документа в Росреестре.

Что покупаем

В договоре долевого участия подробно описывается собственно квартира. Описание включает площадь комнат, балконов, лоджий, полный перечень элементов: входная дверь, балконные блоки. При сдаче квартиры с чистовой отделкой указывается марка обоев, стяжки и т.п.

Спорным остается вопрос об изменении площади квартиры после окончательного обмера органами БТИ. Федеральный закон позволяет вносить в ДДУ пункт о пересмотре цены в случае изменения площади квартиры. В случае, если она меньше, застройщик должен вернуть часть стоимости, но, если площадь больше, доплата не производится. Спорным вопрос является потому, что в судебных разбирательствах по нему нет единого мнения.

Проверяем сроки и деньги

Договор долевого участия действует до исполнения обеими сторонами своих обязательств. Другая важная для дольщика дата – день передачи объекта недвижимости по акту. На практике в договорах указывается не день вручения ключей, а квартал. Если обязательство нарушено, дольщик через два месяца от просроченной даты (последнего дня квартала) расторгнуть договор, не обращаясь в суд, после письменного уведомления второй стороны.

Внимательно нужно прочитать перечень форсмажорных обстоятельств. Кроме войн, стихийных бедствий, атак террористов туда часто включаются необоснованные непреодолимые события.

И, наконец, денежный аспект сделки. В договоре четко прописывается:

• – стоимость объекта (в идеале – в рублях);
• – сроки и источники оплаты объекта дольщиком (момент внесения денег в банк или их зачисления на счет, ведь между этими событиями всегда есть временной промежуток, в течение которого продавец рискует);
• – дата начала оплаты дольщиком коммунальных услуг;
• – какая сторона несет расходы по регистрации прав собственности (застройщик или дольщик).

Изложенная теория полезна всем заинтересованным лицам. Однако, практическая сторона заключения ДДУ может иметь ряд нюансов. Успешно обойти их вам помогут специалисты нашего агентства. Обращайтесь, если вы решили купить квартиру в новостройке Крыма!